Amortização antecipada do crédito habitação

As taxas de juro associadas ao crédito habitação continuam a aumentar e a impactar diretamente o valor do encargo mensal com a prestação da casa.

No caso de ter algum capital disponível, poderá ser compensatório liquidar parte dessa dívida e assim conseguir reduzir o encargo mensal com a sua prestação.

O que é a amortização antecipada?

Amortização antecipada é o processo de liquidação de uma dívida antes do final do contrato. Isso pode ser feito com o objetivo de reduzir o período de pagamento, diminuir os encargos financeiros mensais ou até mesmo eliminar a dívida por completo.

Existem duas formas de amortização antecipada: parcial e total. Na amortização antecipada parcial, o mutuário opta por liquidar uma parte do capital em dívida. Já na amortização antecipada total, o mutuário decide liquidar todo o montante do empréstimo antes do prazo contratual.

Ao realizar a amortização antecipada, o mutuário pode obter benefícios significativos, como a redução do encargo financeiro, economia em juros e a possibilidade de se livrar da dívida mais cedo. No entanto, é essencial considerar cuidadosamente as implicações financeiras dessa decisão, tendo em conta as taxas, comissões e outros custos associados.

Vantagens e desvantagens de amortizar antecipadamente

Amortizar antecipadamente um crédito à habitação pode apresentar algumas vantagens e desvantagens. Aqui estão algumas considerações importantes a ter em conta:

• Vantagens:

1. Redução de Encargos Financeiros – Ao amortizar antecipadamente um empréstimo hipotecário, é possível diminuir o montante total de juros pagos ao longo do período do empréstimo, resultando numa economia financeira considerável a longo prazo. A curto prazo, é possível reduzir o valor da prestação mensal e ainda o valor dos seguros associados ao crédito, dado que o capital em dívida diminui. 
   
   
2. Eliminação da dívida mais cedo – A amortização antecipada pode permitir ao mutuário libertar-se da dívida mais cedo do que o prazo inicialmente acordado.
   
   
3. Maior flexibilidade financeira – Ao reduzir o valor da dívida, o mutuário pode ter mais margem de manobra para enfrentar outras despesas ou investimentos.
   
   

• Desvantagens:

1. Penalidades e Comissões – Algumas instituições financeiras podem aplicar penalidades ou comissões por amortização antecipada. Essas taxas podem variar e devem ser verificadas no contrato do empréstimo hipotecário. É importante considerar esses custos antes de prosseguir com a amortização antecipada.
   
   
2. Oportunidade de Investimento Perdida – Em certos casos, pode ser mais vantajoso investir o dinheiro disponível em alternativas mais rentáveis do que amortizar antecipadamente o empréstimo. É essencial avaliar as oportunidades de investimento potenciais e comparar os retornos esperados antes de tomar uma decisão.

Custos e penalizações associados à amortização antecipada

Fazer uma amortização antecipada do crédito habitação pode ter custos, que variam de acordo com o tipo de taxa de juro contratada. Pode ser necessário pagar uma comissão, quer amortize parcial ou totalmente o capital em dívida. 

O valor da comissão a aplicar é, no máximo: 

• 0,5% do capital reembolsado, no caso de taxa de juro variável; 
• 2% do capital reembolsado, no caso de taxa de juro fixa. 

Porém, em certas situações, é possível estar isento do pagamento desta comissão de amortização antecipada ou ter uma comissão mais baixa do que o limite máximo definido.

Segundo o Banco de Portugal, um mutuário fica isento da aplicação desta comissão em caso de: 

• Morte; 
• Desemprego; 
• Deslocação profissional.

Em 2023, as regras são diferentes 

Devido ao contexto atual de subida de juros, até dezembro de 2023, as regras relativas à comissão por amortização antecipada do crédito habitação são diferentes, estando em vigor a suspensão temporária da exigibilidade da comissão de amortização antecipada do crédito habitação (aplicável no caso de taxa variável). 

O objetivo desta medida do Governo é incentivar os mutuários dos créditos a amortizar o capital em dívida aos bancos, sem terem custos com o processo.  

Com esta suspensão, é também mais fácil avançar com transferências do crédito habitação entre bancos. Isto porque, nestes casos, era aplicada igualmente a comissão por reembolso antecipado, o que limitava as famílias a proceder à transferência de crédito.

Processo para amortizar antecipadamente

Lembrando que cada caso é único, é importante considerar as suas circunstâncias pessoais e procurar aconselhamento financeiro adequado antes de tomar uma decisão sobre a amortização antecipada de crédito à habitação.

É recomendável que qualquer pessoa interessada em amortizar antecipadamente o crédito à habitação consulte o seu banco ou instituição financeira para obter informações específicas sobre as condições contratuais, eventuais encargos e os procedimentos necessários para realizar a amortização antecipada de forma correta e vantajosa, nomeadamente:

1. Verificar as condições contratuais – Consulte o contrato de empréstimo hipotecário para entender as cláusulas relacionadas com a amortização antecipada, como penalidades, comissões e requisitos específicos.
   
   
2. Contactar o banco ou a instituição financeira – Entre em contato com o banco ou a instituição financeira que concedeu o empréstimo para obter informações detalhadas sobre o processo de amortização antecipada. Eles poderão fornecer orientações sobre como proceder, quais os documentos necessários e os custos envolvidos.
   
   
3. Avaliar a situação financeira – Antes de tomar a decisão de amortizar antecipadamente, avalie cuidadosamente a sua situação financeira, tendo em consideração outras despesas, metas de investimento e o impacto da amortização no seu orçamento geral.